Locazione a scopo turistico: la questione si complica

Negli ultimi tempi abbiamo dovuto assistere all’inasprimento dei vincoli a carico di coloro che intendono utilizzare un proprio immobile per le cosiddette locazioni “brevi” o “turistiche”.

Vediamo innanzitutto di cosa si tratta.

Una locazione è definita breve quando ha durata inferiore ai trenta giorni.

Si distingue quindi da quelle “transitorie” la cui durata è superiore ai trenta giorni ma inferiore a 18 mesi e dalle locazioni propriamente dette, per le quali valgono le regole di durata minima previste dalla Legge (quattro anni per gli immobili abitativi).

Si distingue dalle altre in quanto il contratto (che resta obbligatorio tra le Parti) non deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. 

La locazione breve da sempre è utile per rispondere ad esigenze di natura turistica e negli ultimi anni ha assunto proporzioni molto rilevanti nel panorama immobiliare delle “seconde case”.

Insieme all’immobile possono essere offerti alcuni servizi di base come le pulizie finali (no quelle giornaliere) e la mera fornitura di biancheria. Non possono essere affiancate alla locazione le somministrazioni di alimenti o bevande pena la qualificazione come attività di tipo imprenditoriale.

Fino a non molto tempo fa destinare un immobile abitativo alla produzione di reddito anche soltanto nei periodi di maggior domanda turistica costituiva attività non complessa e attuabile più o meno da tutti.

Naturalmente non mancavano adempimenti di natura amministrativa da eseguire ed un minimo di attenzione era comunque richiesta in sede di redazione della dichiarazione dei redditi.

Vediamo gli impegni di un tempo:

• Registrazione al Portale degli Alloggiati della Polizia di Stato: il proprietario locatore si registra e comunica nelle 24 ore successive all’arrivo di un Ospite le generalità di quest’ultimo;

• Registrazione dell’immobile presso la banca dati della Regione/Provincia di appartenenza: il proprietario locatore provvede alla comunicazione dei dati statisticamente rilevanti provvedendo al versamento periodico della tassa di soggiorno (ove prevista dal Comune di appartenenza).

• Dichiarazione dei redditi conseguiti nel quadro relativo agli immobili della dichiarazione dei redditi, optando in quella sede per l’applicazione della cedolare secca del 21% (nei casi in cui ciò sia possibile) oppure per far concorrere i redditi conseguiti alla determinazione dell’imponibile assoggettato all’IRPEF (tassazione ordinaria).

La forte diffusione della pratica della locazione turistica (anche collegata alla relativa semplicità, alla economicità fiscale in caso di cedolare secca, e alla possibilità concreta di intercettare importanti quote di flussi turistici) ha fatto sì che rapidamente siano aumentati (e tuttora stiano aumentando) i lacciuoli collegati alla suddetta modalità di utilizzo della seconda casa.

A complicare ulteriormente il quadro sono intervenute le proteste da una parte di Albergatori che si sono visti inevitabilmente erodere quote di mercato da un concorrente invisibile in quanto non identificabile in una unica categoria imprenditoriale, dall’altra dalle organizzazioni di Inquilini che hanno visto progressivamente ridursi il parco immobili a disposizione per le locazioni di lungo periodo. Molti proprietari hanno infatti progressivamente ritirato dal mercato delle locazioni ordinarie i propri immobili anche allo scopo di evitare i maggiori problemi derivanti da mancati pagamenti di canoni collegati in alcuni casi anche all’occupazione indebita dell’immobile. La conseguenza è che è certamente diventato più difficile (nei centri storici di alcune città d’arte quasi impossibile) trovare una sistemazione locativa di lungo periodo per coloro che non vogliono o non possono acquistare una casa di abitazione. 

Per i motivi di cui sopra assistiamo ormai da un po' di tempo ad interventi legislativi volti alla riduzione dell’appetibilità del fenomeno delle locazioni brevi.

Quello che prima chiunque poteva approcciare con un minimo di impegno e con importante risparmio fiscale oggi richiede maggior impegno (anche economico) e implica una tassazione in alcuni casi maggiore.

Il primo intervento è consistito nell’individuazione dell’obbligo a carico degli Intermediari (Agenzie immobiliari, Property Manager, ma anche Portali quali Airbnb, Booking ecc.), di operare una ritenuta d’acconto del 21% sui redditi di locazione brevi incassati in nome e per conto dei proprietari. Saranno questi ultimi a poter considerare la ritenuta subita (che verrà loro certificata con CU all’inizio dell’anno successivo) esaustiva del carico fiscale sul reddito conseguito (e questo avverrà quando in sede dichiarativa opteranno per l’applicazione della cedolare secca) oppure come acconto già versato sull’IRPEF da calcolare sul reddito complessivo.

Il Legislatore è recentemente intervenuto in maniera ulteriormente articolata (L. 191/2023 – con versione del D.L. 145/2023).

Vediamo le novità in parte oggi in attesa di provvedimento di attuazione: 

• Necessità di acquisire un Codice Identificativo Nazionale (CIN) per ciascun immobile destinato alla locazione breve. Detto codice accompagnerà la vita dell’immobile, dovrà essere reso noto in sede pubblicitaria e dovrà essere esposto all’ingresso della struttura.

• Obbligo di dotare gli appartamenti di apparecchiature di sicurezza (estintori, rilevatori di fumi/monossido ecc.). 

• Dal punto di vista fiscale l’aliquota della cedolare secca da applicare resta del 21% solo per il primo immobile locato a scopi turistici: a partire dal secondo l’aliquota della cedolare passa al 26%.

Ma l’intervento di maggiore impatto prevede che la locazione turistica è svolta in forma privata solo se le unità immobiliari locate non superano il numero di quattro per ciascun esercizio. Se si supera il numero di quattro l’attività è considerata svolta in regime di impresa con conseguente necessità di procedere all’apertura di una partita IVA e ad attivare tutti gli adempimenti conseguenti.

Quest’ultimo elemento, tra i vari, è quello meno chiaro e che desta maggiori dubbi interpretativi.

Come deve essere inteso il numero di quattro?

Se due fratelli sono proprietari ciascuno di tre appartamenti certamente per ciascuno di essi il numero di quattro non è superato. Entrambi potranno procedere a locare in via breve come privati. 

Ma se i sei appartamenti sono detenuti in comunione, la locazione di tutti gli immobili comporterà che entrambi i fratelli saranno considerati imprenditori?

Ancora:

Se possiedo un appartamento locato a fini turistici per 52 settimane all’anno posso agire come privato. 

Se però sono proprietario di cinque appartamenti al mare che utilizzo per esigenze familiari per 51 settimane e solo nella settimana di ferragosto sono tutti locati a turisti (una settimana ciascuno) divento un imprenditore?

Altri esempi possono essere fatti e altri dubbi evidenziati.

Il fatto certo è che la pratica della locazione breve per scopi turistici da valida alternativa alla locazione ordinaria è diventata un percorso ad ostacoli che non tutti riescono a superare.

Ancora una volta siamo ad attendere chiarimenti e semplificazioni. 

Nel frattempo… stay tuned.

Alessandro Turini
Dottore Commercialista e Revisore Contabile